不動産取得税はかからないこともある⁉金額の目安は？
不動産取得税は、不動産を売買・贈与等で取得したとき、また新築・増築したときに都道府県が課税する地方税。
取得時に一回だけかかる税金である。
あまり馴染みがないかもしれないが、どれくらいの金額が発生するのか、気になるところ。
その制度概要を知り、自分が実際の取引をするときをイメージしてまとめていきたい。
不動産取得税が課税される場合と課税されない場合がある
- 有償・無償は関係ない：意外と知らないが、無償でも不動産取得税は課税される。
- 1日でも所有権があれば課税：「不動産の移転」という事実に対して課税される。
だから、所有権が1日でも発生していればかかるもの。 - 相続の場合は課税されない：文字通り、相続の場合は課税されない
- 課税標準額が安いと課税されない：
①価格が10万円未満の土地を取得した場合
②家屋の新築、増改築にかかった金額が23万円未満の場合
③売買、贈与などにより取得した家屋の価格が12万円未満の場合
上記が「課税されるケース」と「課税されないケース」の主なポイントである。
実際どれくらいかかるものなの？
これが基本。まず、「固定資産税評価額」というものがなじみが少ないが、何なのか？
各市区町村が算定する固定資産税の基準となる価格である。
毎年1月1日時点における標準地の正常価格であり、3年に1度見直され、公示価格の70%の水準が目安。
土地の時価の約70％が固定資産税評価額の目安といわれ、建物の場合は、新築時は請負工事金額の約50～60％が目安といわれる
毎年送付されれてくる「納税通知書」を見れば書いてある。
現在、特例により以下の軽減税率が適用されている。
- 家屋（住宅用）、土地：3％（2021年3月31日まで）
- 住宅以外の土地：4％
軽減措置の様々なケース
細かい部分は省くが、代表的な軽減措置のケースを見ていきたい。
宅地の課税標準の特例
→文字通り、宅地の課税標準が1/2になる
新築住宅及びその敷地の税額の軽減
●建物
→固定資産税評価額から、1,200万円を控除される
【条件】
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
- 個人の居住を目的とした住宅全般に適用される
●土地
→不動産取得税額が一定額控除される
【条件】
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
- 個人の居住を目的とした住宅全般に適用される
- 取得から3年以内（2022年3月31日までの特例）に建物を新築すること（土地取得先行）／住宅を新築してから１年以内に、その住宅を新築したものが住宅の敷地（土地）を取得していること（建物建築先行）
中古住宅及びその敷地の税額の軽減
●建物
→固定資産税評価額から、住宅の新築時期により最高1,200万円を控除
【条件】
- 課税床面積が50㎡以上240㎡以下
- 個人の居住を目的とした住宅全般に適用される
- 1982年1月1日以降に新築されたもの／これ該当しないケースで建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合している証明がされたもの
【新築時期ごとの控除される額】※東京都の場合
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成９年４月１日以降 ～ | １，２００万円 |
| 平成元年４月１日 ～ 平成９年３月３１日 | １，０００万円 |
| 昭和６０年７月１日 ～ 平成元年３月３１日 | ４５０万円 |
| 昭和５６年７月１日 ～ 昭和６０年６月３０日 | ４２０万円 |
| 昭和５１年１月１日 ～ 昭和５６年６月３０日 | ３５０万円 |
| 昭和４８年１月１日 ～ 昭和５０年１２月３１日 | ２３０万円 |
| 昭和３９年１月１日 ～ 昭和４７年１２月３１日 | １５０万円 |
| 昭和２９年７月１日 ～ 昭和３８年１２月３１日 | １００万円 |
東京都主税局HPより
●土地
新築の場合と基本一緒。
数字だけ並べても分かりづらいので、実際のケースで見ていきたい。
【例】 5,000万円の新築一戸建てを購入した場合
- 建物：評価額1,400万円 （延床面積90㎡）
- 土地：評価額1,500万円（面積100㎡）
上記条件に基づいて計算してみる。
- 建物：1,400万円ー1,200万円×3％ ＝ 6万円
- 土地：1,500万円×1/2×3％ー40万5千円※ ＝ 0万円
※土地は以下のうち「高い方」の金額を控除できる
（イ）1,5000万円÷100m2（土地1m2当たりの固定資産評価額）×1/2×90m2×2（住宅の床面積の2倍）×3％＝40万5千円
→（イ）の方が高いので適用
合計6万円という計算になる。
これ軽減されてなかったら…
- 建物：1,400万円×3％ ＝ 42万円
- 土地：1,500万円×1/2×3％ ＝ 22万5千円
合計64万5千円になる。
この差の58万5千円が軽減の効果ということになる。
めちゃくちゃデカい。。
この軽減措置はかなり大きいので、対象の場合は確実に適用を受けるようにしたい。
対象となる場合は申告が必要
上記軽減措置が適用されるためには、原則として申告が必要。
申告先は都道府県の税事務所である。
申告期限が定められているケースがほとんどなので、
自治体のHP等でチェックして期限内に手続きをしたい。
万一期限内に忘れてしまっても、納税通知書がきてから手続きすれば適用されることが多いらしい。
忘れてしまったら都道府県の税事務所に確認
意外となじみが薄いので忘れがち
人にもよると思うが、人生で不動産を取得するケースは多くても数回程度だろう。
（投資とかでガンガンまわしている場合は別）
なじみが薄いので、あまり気にするケースも少ないが、軽減措置を受けるとの受けないのでは大きな差が生まれる。
自分の取得した物件が対象であれば、きっちりこの軽減措置を受けるよう手続きしたい。
無知は損することが多いので、まずはざっくり不動産取得税を理解しておきたい。